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Der erste Schritt, wenn man eine bestehende Immobilie kaufen möchte oder ein neues Haus bauen möchte ist die Baufinanzierung. Worauf man achten sollte, welche Punkte wichtig sind, wo wir finanziert haben, wie wichtig Eigenkapital ist erzähl ich euch heute.

Hausbau – wichtigstes Thema: Finanzierung!

Ich habe schon immer von den eigenen vier Wänden geträumt und für mich war auch schon immer klar: irgendwann möchte ich Wohneigentum besitzen. Ich bin als Kind auf dem Land groß geworden, meine Eltern besitzen ein Einfamilienhaus, zum Teil habe ich sogar noch Erinnerungen aus meiner Kindheit vom Hausbau meiner Eltern und ich wollte auch schon immer zurück aufs Land in ein eigenes Haus. Viele Dinge an einer Wohnung stören mich einfach – man hat NIE genug Stauraum, weil jeder Quadratmeter extra Miete kostet, Kellerräume sind immer klein – man muss am Wochenende wenn Besuch da ist leise sein, die Musik kann man sowieso nie so aufdrehen wie man es gerne hätte – das Rennrad mal eben in den Garten schieben um es mit dem Schlauch abzuspritzen: Fehlanzeige! Stattdessen muss man es in die Badewanne schleppen, saut die halbe Wohnung ein und am Anfang jedes Monats immer das gleiche Spiel: Miete! Deswegen habe ich schon zu Studentenzeiten, als ich zweitweise sogar als Teilzeitkraft gearbeitet habe, angefangen Geld zur Seite zu legen. Denn das ist der erste Schritt zur Baufinanzierung: Eigenkapital!

Als das Thema Hausbau bei meinem Freund und mir immer konkreter geworden ist und wir uns die ersten Grundstücke angesehen haben, haben wir uns auch gleichzeitig schon mit dem Thema Finanzierung beschäftigt. Zum einen, weil wir natürlich wissen mussten welchen Preisrahmen wir uns überhaupt leisten können, welche finanzielle Belastung auf uns zukommt und eben auch, damit wir direkt eine mögliche Finanzierung vorweisen können, sobald uns DAS perfekte Grundstück über den Weg läuft. Denn dann muss man schnell sein, sonst ist ein anderer Interessent schneller und das Grundstück ist verkauft bevor man Finanzierung sagen kann. Also hatten wir schon bevor wir überhaupt eine Zusage für ein Grundstück hatten schon mehrere Finanzierungsgespräche. Dazu später aber noch mehr.

Was können wir uns überhaupt leisten?

Wenn man sich entschließt eine Immobilie zu kaufen so muss man sich als Partner erstmal gegenseitig „nackig“ machen und wirklich ehrlich offenlegen „wie viel Geld habe ich monatlich? Wie viel Erspartes besitze ich? Welche monatlichen Belastungen habe ich? Und: habe ich Schulen?“ Klar, niemand spricht so gerne über Geld und dem Partner zu sagen, dass man noch irgendwo einen Studienkredit oder Autokredit offen hat, kann sicherlich viele vor unangenehme Situationen stellen – aber anders funktioniert es nicht. Also heißt es erstmal: Kassensturz. Wir haben uns zusammengesetzt und ausgerechnet wie viel Eigenkapital wir zusammen besitzen. Wichtig ist, dass man nie sein gesamtes Erspartes in die Baufinanzierung einlaufen lässt – denn dann hat man wirklich im worst case 0€ auf dem Konto und es kann immer mal die Waschmaschine kaputt gehen oder es muss doch unerwartet ein neues Auto her.
Neben dem Geld auf dem eigenen Konto zählen zum Eigenkapital natürlich auch alle Sparbücher, Bausparguthaben, Lebensversicherungen, Wertpapiere und eben auch Eigenleistungen. Das bedeutet, je mehr man in Eigenleistung erbringen kann und möchte, desto niedriger fällt die erforderliche Kreditsumme aus und bekommt von den Banken und Versicherungen bessere Konditionen.  Aber eine Baufinanzierung ist natürlich auch ohne Eigenkapital möglich – wenn bei euch das Thema Immobilienkauf noch in weiter Ferne ist, dann fangt aber trotzdem besser gestern als morgen an immer mal wieder etwas Geld zur Seite zu legen, denn auch Kleinvieh macht Mist und die meisten Banken empfehlen ein Eigenkapital von etwa 25-30 Prozent der zu finanzierenden Summe! Das ist natürlich wahnsinnig viel Geld und die wenigsten haben diese Summen beim Hauskauf zur Verfügung – aber das zeigt nur noch mehr, wie wichtig es ist rechtzeitig mit dem Sparen anzufangen.

Was kostet uns die Immobilie? 

Nachdem dann klar war „so viel Eigenkapital besitzen wir zusammen“ haben wir uns überlegt was der ganze Hausbau uns überhaupt ungefähr kosten würde. Klar kann man das am Anfang noch nicht zu 100% sagen, da Grundstückspreise und auch Baukosten immer unterschiedlich sind und viele Kosten sich auch erst im Laufe des Ganzen ergeben, aber viele Kosten kann man trotzdem schon mal pauschal zusammenrechnen. Was uns der Hausbau schlussendlich kostet und welche Kosten man für was einplanen muss, dazu kommt noch mal ein extra Blogpost.

Für das Grundstück haben wir ungefähr 200.000€ veranschlagt, für die Nebenkosten 50.000€ (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Erschließung, Bodengutachten, Vermessung. Baugenehmigung, Versicherung) und für den Hausbau 250.000€ sind wir am Ende bei einer halben Million rausgekommen. Da musste ich schon das erste Mal schlucken – das ist einfach sooo viel Geld und wir haben ja hier im Vergleich zu Hamburg und München noch „günstige“ Quadratmeterpreise. Also mussten wir uns im nächsten Schritt überlegen: „welche monatliche Belastung können wir die nächsten 20-30 Jahre stemmen? Welche Ratenzahlung ist für uns machbar?“ – wir haben beide sofort gesagt, dass wir die nächsten 25 Jahre trotzdem noch leben möchten. Wir möchten nicht auf den Skiurlaub verzichten. Wir möchten am Wochenende Essen gehen und nicht jeden Cent in den Kreditvertrag stecken. 

Finanzierungsangebote – nicht nur zur Hausbank gehen!

Nachdem das alles klar war haben wir dann die ersten Finanzierungsgespräche geführt. Klar ist der einfachste Weg der Baufinanzierung zur Hausbank zu gehen, wo das eigene Geld schon seit Jahren auf dem Konto liegt. Außerdem ist es bequem und unkompliziert, aber bei einer Baufinanzierung reden wir nicht nur von ein paar tausend Euro, sodass Angebote einholen von verschiedenen Banken und Versicherungen wirklich entscheidend sein kann, denn ein Unterschied von 0,8 Prozentpunkten kann sich über die Jahre schnell auf 30.000€ Mehrkosten summieren und das Geld kann man sicherlich besser investieren. Und auch in den einzelnen Finanzierungsangeboten gibt es gravierende Unterschiede –wie lange ist die Laufzeit, sind Sondertilgungen möglich, gibt es eine tilgungsfreie Zeit? Also wichtig, wenn ihr eine Immobilie kaufen möchtet oder einen Hausbau plant: holt euch Angebote ein!

Nachdem wir uns einige Angebote eingeholt hatten haben wir unser TRAUMGRUNDSTÜCK gefunden und sogar die finale Zusage dafür bekommen. Das hieß aber auch gleichzeitig: jetzt wird es ernst und teuer! Da wir nun konkrete Summen vorliegen hatten für das Grundstück (knappe 300€ pro Quadratmeter) konnten wir auch die Nebenkosten besser überschlagen und auch konkrete Angebote für den Hausbau vorliegen hatten, wussten wir nun offiziell: das Eigenheim wird uns ungefähr 500.000€ kosten (nach oben hin ist das ja immer offen – nimmt man Rollläden, baut man eine Garage, welche Badezimmerausstattung wählt man etc.). Mit diesen Zahlen konnten wir dann auch konkrete Finanzierungsgespräche mit Banken und Versicherungen führen.

Wir waren letztendlich bei mehreren Banken und auch bei unabhängigen Vermittlern für Baufinanzierungen. Diese vermitteln Finanzierungen von verschiedenen Finanzpartnern – zum Beispiel von Genossenschaftsbanken (z.B. Raiffeisenbank, Volksbank) oder Privatbanken (z.B. Commerzbank, Deutschen Bank) aber auch von Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen (z.B. Allianz, Ergo). Durch den Vergleich von hunderten verschiedenen Finanzierungs- und Zinsangeboten kann dieser Vermittler meist bessere Konditionen erzielen, als wenn man sich direkt bei der entsprechenden Bank oder der Versicherung ein Angebot einholt. 

Diese Beratungen sind kostenlos und unverbindlich. Wenn es zu einer Vermittlung einer Baufinanzierung kommt, so wird der Kreditvertrag direkt mit dem Finanzierungspartner abgeschlossen und nicht mit dem Vermittler. Dieser erhält dann von der Bank oder der Versicherung eine Vermittlerprovision, der Baukredit selbst wird dadurch aber für den Kunden nicht teurer.

Letztendlich waren wir dann noch zu einem persönlichen Gespräch bei einem Freund von uns, der Baufinanzierungen über eine Versicherung anbietet. Dort haben wir zunächst ausführlich darüber gesprochen wie lange wir gerne finanzieren möchten (das heißt nach wie vielen Jahren wir den Kredit abbezahlt haben), wie lange wir den Zins, der uns angeboten wird, behalten möchten und welchen Betrag wir monatlich vom Kredit abzahlen möchten. Und das ist auch der Punkt weshalb man nie sagen kann „ich würde IMMER bei der Bank XY finanzieren, weil sie die besten Konditionen bieten“, denn das ist wirklich so individuell und von so vielen Faktoren abhängig. 

Wir haben zusammen mit dem Berater auch verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung durchkalkuliert. Da wir ein Energieeffizienzhaus bauen haben wir die Möglichkeit einen KfW-Kredit zu beantragen und somit unseren Hausbau über zwei verschiedene Kredite zu finanzieren.  

Für uns war von Anfang an klar, dass wir gerne einen Festzins über eine lange Laufzeit, also von 25 Jahren, hätten. Das bieten leider inzwischen nur noch sehr wenige an – Banken gar nicht mehr und nur sehr wenige Versicherungen. Viele Zinsbindungen der Finanzierungen betragen nur 10 Jahre – das bedeutet, dass man nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zinssatz abschließen muss. Deshalb war schlussendlich auch der KfW-Kredit für uns raus und wir haben mit dem Berater auch beide Konstellationen durchgespielt (mit und ohne KfW) und kamen bei einer relativ ähnlichen Summe heraus. Weshalb wollen wir die lange Zinsbindung? Recht einfach: wir wollen abgesichert sein. Der Zins ist aktuell so niedrig wie noch nie und wir schlafen die nächsten 25 Jahre besser, wenn wir wissen, dass wir nicht nach 10 Jahren unseren wahnsinnig guten Zinssatz verlieren. Natürlich hätten wir ein noch besseres Angebot bekommen, wenn wir uns nur für 10 Jahre entschieden hätten – was dann aber in 10 Jahren mit dem Zinssatz ist, ist aktuell nichts weiter als Spekulation. Und für den Fall, dass der Zins in den nächsten 10 Jahren noch weiter sinkt: als Finanzierungsnehmer hat man auch bei 25 Jahren Laufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. 

Außerdem war uns wichtig, dass wir die Möglichkeit haben Sondertilgungen vorzunehmen. Sondertilgungen sind außergewöhnliche Zahlungen zu den üblichen Raten, durch die die Restschulden der Baufinanzierung reduziert werden. Außerdem reduziert sich die Summe der Zinsen je mehr man tilgt, denn die Zinsen werden immer neu auf die übrig gebliebene „Schuldsumme“ berechnet. Es kann immer mal vorkommen, dass man finanziell ein sehr gutes Jahr hatte und gut gespart hat oder Geld vererbt bekommt oder vielleicht doch mal im Lotto gewinnt (okay, dafür müsste man auch Lotto spielen) – dann lohnt es sich immer das Geld in den Kredit zu stecken, da man so langfristig sehr viel Geld sparen kann. 

Es ist wirklich total spannend wie das Verändern von kleinen Stellschrauben, beispielsweise bei der Höhe der Tilgung, der Dauer der Zinsbindung oder dem Eigenkapital, sich dies sofort in veränderten Konditionen niederschlägt.

Am Ende sind wir dann bei einem Zinssatz von 1,41% gelandet und das sind wirklich unschlagbare Angebote. Zum Vergleich: meine Hausbank die Sparkasse hatte mir 2,5% angeboten und das sind viele tausend Euro auf 25 Jahre gerechnet. Da sich die ganze Finanzierung dann aber doch noch etwas hingezogen hat hat sich unser Zinssatz tatsächlich noch mal geändert, sodass wir nun mit 1,38% Zinsen finanzieren. Die ersten Summen sind inzwischen auch schon ausgezahlt (für den Kaufpreis vom Grundstück), sodass wir jetzt seit dem 01.02.2021 das erste Mal Zinsen gezahlt haben! Jetzt wird es also wirklich ernst und der Baubeginn kann hoffentlich bald losgehen..

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